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요약
전세로 들어가려는 집에 대출(근저당)이 설정되어 있다면, 반드시 대출금을 집주인이 상환하는지 직접 확인해야 합니다. 특약사항에 기재한다고 해서 100% 안전한 것은 아니며, 가능하다면 직접 은행 방문을 통해 대출금 상환 및 근저당 말소를 확인해야 합니다.
등기부등본 근저당 설정 확인하기
제가 5년 전 전세를 구할 때 경험했던 일입니다. 마음에 쏙 든 집을 발견하고 등기부등본을 떼어봤더니 근저당 설정이 되어 있더군요. 당시에는 별 대수롭지 않게 생각했는데, 부동산 중개인이 “대출금을 갚고 근저당을 말소할 거예요”라고 말해 안심했었죠. 그런데 정말 이걸 믿어도 될까요?
등기부등본에 근저당이 설정되어 있다면, 반드시 설정일과 금액을 확인해야 합니다. 만약 근저당 설정일이 내가 계약하고 확정일자를 받기 이전이라면, 위험할 수 있어요. 집이 경매로 넘어가게 되면 은행이 전세금보다 먼저 낙찰금을 가져갈 수 있습니다.
특약사항 작성의 중요성과 한계
부동산 계약서를 작성할 때 대부분 이런 문구를 특약사항에 추가합니다.
“잔금일에 대출금 전액 상환 및 근저당 말소, 미이행 시 계약 해지 및 손해배상 청구”
하지만 제가 직접 겪어본 결과, 특약사항을 써놨다고 해서 집주인이 무조건 이를 이행하지는 않습니다. 실제로 어떤 집주인은 잔금일에 갑자기 “오늘은 은행 업무가 끝났다”며 대출금을 상환하지 않는 경우도 있었어요. 이럴 때는 정말 골치 아파집니다.
가장 확실한 방법: 대출 직접 상환
가장 확실한 방법은 무엇일까요? 바로 집주인과 함께 은행에 가서 대출금을 직접 상환하는 것입니다.
제가 실제로 그렇게 했던 적이 있어요. 부동산 중개인과 집주인과 함께 은행에 가서, 대출금 상환 과정을 지켜봤고, 상환 영수증과 근저당 말소 신청서를 직접 받았습니다. 덕분에 안심하고 전세계약을 마칠 수 있었죠.
요즘은 인터넷뱅킹을 통한 상환이 많지만, 가능하다면 오프라인 방문을 추천합니다. 실시간으로 확인할 수 있고, 나중에 문제가 생겨도 증빙 자료가 있거든요.
질문과 대답
Q1. 특약사항만 써도 안전하지 않나요?
아쉽지만 아닙니다. 특약사항은 강제력이 약합니다. 집주인이 일부러 대출을 갚지 않으면 소송 외에는 방법이 없습니다.
Q2. 보증금을 보내고 나서 대출 상환을 확인하면 되지 않나요?
그때는 이미 늦습니다. 보증금을 보내기 전에 대출금 상환 여부를 실시간으로 확인해야 안전합니다.
Q3. 대출금이 보증금보다 적으면 괜찮나요?
조금 낫긴 하지만, 그래도 대출금을 먼저 상환하고 근저당 말소를 확인하는 게 가장 확실합니다.
주의사항
- 등기부등본은 반드시 최신 것을 발급받아 확인하세요.
- 특약사항은 꼭 구체적으로 작성하고, 모든 당사자가 서명해야 합니다.
- 가능하다면 집주인과 함께 은행을 방문해 대출 상환 및 근저당 말소를 직접 확인하세요.
- 보증금 송금 전에 안전 여부를 최종 점검하세요.
- 전세계약 체결 후 확정일자와 전입신고를 빠르게 완료하세요.