집 살 때 단독명의 VS 공동명의, 세금 폭탄 피하는 똑똑한 선택법

목차

• 요약
• 들어가며
• 공동명의가 유리한 이유
• 세금 비교 사례
• 양도소득세 절세 전략
• 취득세와 증여세 이슈
• 질문과 대답
• 주의사항
• 참고사항

요약

6억 원짜리 집을 살 때 단독명의와 공동명의 중 어떤 것을 선택해야 세금을 아낄 수 있을까요? 양도소득세, 취득세, 증여세 등 부동산 관련 세금은 명의에 따라 달라집니다. 특히 부부 공동명의는 절세 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 이 글에서는 실제 사례와 함께 단독명의와 공동명의의 차이를 비교하고, 어떤 상황에서 어떤 명의가 유리한지 알려드립니다.

들어가며

안녕하세요. 부동산과 세금 관련 이야기, 특히 공동명의와 단독명의에 대한 고민을 해보신 분들이라면 오늘 글이 꽤 도움이 될 거예요.

저도 몇 년 전, 비슷한 상황을 겪었습니다. 기존 아파트를 매도하고 신축 아파트를 계약했는데, 명의를 어떻게 해야 할지 정말 고민됐거든요. ‘그냥 내 이름으로 할까?’, ‘공동명의로 하면 복잡하지 않을까?’ 이런 생각이 꼬리에 꼬리를 물더라고요.

하지만 그때 전문가와 상담하고 나서야 공동명의의 장점을 제대로 알게 됐고, 결국 공동명의로 결정했죠. 결과적으로 양도소득세뿐만 아니라 장기적으로도 여러 세금을 절약할 수 있었어요.

오늘은 그 경험을 바탕으로 집을 살 때 공동명의가 왜 유리한지, 단독명의는 언제 선택해야 하는지에 대해 하나하나 풀어드릴게요.

공동명의가 유리한 이유

1. 양도소득세를 줄일 수 있다

양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익에 따라 부과되는 세금이에요. 그리고 이 세금은 개인별로 과세되기 때문에 1명이 100%를 부담하는 단독명의보다, 부부가 나눠 부담하는 공동명의가 훨씬 유리하죠.

세율도 누진 구조라서 금액이 커질수록 더 많은 세금을 내야 하거든요. 이걸 절반씩 나누면 세율 구간 자체가 낮아져서 전체 세금이 확 줄어요.

2. 기본 공제도 두 배로

양도소득세에는 기본적으로 250만 원 공제가 있어요. 단독명의면 이 혜택을 한 번만 받지만, 공동명의면 250만 원씩 두 번, 즉 500만 원을 공제받을 수 있어요.

3. 증여나 상속 시에도 유리

미래에 재산을 배우자에게 증여하거나 상속하고자 할 경우, 처음부터 공동명의로 해두면 추가 세금 부담이 줄어듭니다. 단독명의로 했다가 나중에 명의를 바꾸면 증여세와 취득세가 또 붙거든요.

세금 비교 사례

실제 예시로 볼까요?

6억 원에 산 집을 2년 후 7억에 팔았다고 가정해볼게요. 차익은 1억이죠. 단독명의면 250만 원 공제 후 9,750만 원에 대해 세금을 내야 해요.

단순 계산으로 1,868만 원 정도가 나오는데, 공동명의로 하면 어떻게 될까요?

각자 5000만 원씩 차익을 나누고, 각자 250만 원씩 공제받아 4750만 원씩 세금을 내는 구조로 변경돼요. 세율 구간도 낮아져서 전체 세금이 1,400만 원대로 줄어듭니다.

양도소득세 절세 전략

장기보유 특별공제

3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제도 받을 수 있어요. 이건 보유기간이 길수록 양도소득세에서 일정 비율을 공제해주는 혜택인데요.

단독이든 공동이든 적용은 같지만, 공동명의일 경우 각자에게 적용되기 때문에 더 유리할 수 있어요.

비과세 혜택 받기

1가구 1주택 비과세는 12억 이하의 주택을 양도할 때 적용돼요. 이 조건을 맞추기 위해선, 새집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 하죠.

하지만 실거래 시장이 좋지 않거나, 원하는 가격에 팔리지 않으면 그 기간을 넘길 수도 있어요. 이럴 때 공동명의로 돼 있다면 세금 부담을 줄일 수 있어요.

취득세와 증여세 이슈

취득세는 보통 주택 가격의 1% 정도예요. 6억 원짜리 집이면 600만 원이죠.

단독명의면 전부 본인이 내야 하고, 공동명의면 각자 300만 원씩 부담하게 돼요.

문제는 단독명의로 사고 나중에 공동명의로 바꾸고 싶을 때예요. 이 경우 추가 취득세가 발생하고, 증여로 간주되면 3.5%의 증여 취득세까지 붙어요.

질문과 대답

Q1. 공동명의로 하면 대출은 어떻게 되나요?

A. 공동명의 시에도 대출은 명의자 중 1인 또는 공동으로 진행할 수 있어요. 다만, 금융기관에 따라 조건이 다를 수 있으니 사전 상담이 필요합니다.

Q2. 공동명의로 해도 한 사람이 전액 납입하면 문제가 되나요?

A. 세법상 실질적 소유 여부에 따라 증여로 간주될 수 있어요. 따라서 자금 출처를 명확히 해두는 것이 중요합니다.

주의사항

참고사항